Weniger, aber wettbewerbsfähigere Hotels – und höhere Profitabilität für die besten Betreiber. Diese Entwicklung hat begonnen und setzt sich nach meiner Einschätzung bis ca. 2040 fort.
Sechs Kernaussagen
- Die Bereinigung läuft. Im deutschen Beherbergungsgewerbe stiegen die Insolvenzen 2025 um 40,1 Prozent. Schwache Betriebe, nicht tragfähige Pachten und veraltete Häuser scheiden bis ca. 2030 aus dem Markt aus.
- Der Wendepunkt kommt ca. 2028. Spanien ist bereits im Aufschwung. In Deutschland beginnt er 2028 und 2029 langsam und wird um 2030 deutlich spürbar.
- Gute Hotelkapazität wird knapp. An starken und regulierten Standorten sinkt das wettbewerbsfähige Angebot: durch Umnutzung, strengere Regeln für Ferienwohnungen und begrenzte Lizenzen.
- Technologie verbessert die Marge. KI, Robotik und Automatisierung senken die Betriebskosten und erhöhen die Produktivität. An starken Standorten bleibt ein großer Teil davon beim Betreiber.
- Die tragfähige Pacht zählt. Nicht die höchste Pacht schafft den höchsten Immobilienwert, sondern die Pacht, die ein leistungsfähiger Betreiber über die gesamte Laufzeit bezahlen kann. Mischmodelle aus Mindestpacht und Umsatzanteil gewinnen an Bedeutung.
- Das Gebäude selbst wird zum Werttreiber. Energie, Wasser, Daten und technische Steuerbarkeit entscheiden zunehmend über den Wert einer Hotelimmobilie.
Der Marktzyklus bis 2040
Starke Standorte drehen zuerst, während schwächere Betriebe noch bis ca. 2030 unter Druck bleiben. Die Fachprognosen stützen dieses Bild: Für 2027 wird in Europa ein schwaches Hoteljahr erwartet, von 2028 bis 2030 wieder Wachstum in den meisten Märkten.
Was das für Sie bedeutet
Starke Häuser gewinnen an Wert – wenn Pacht und Betreiber stimmen
- Ein gut gelegenes Haus mit tragfähiger Pacht und solidem Betreiber gehört zu den Gewinnern der kommenden Jahre.
- Entscheidend ist, ob Ihr Vertrag, Ihr Betreiber und der technische Zustand des Hauses zu diesem Markt passen.
- Wo Investitionsstau, auslaufende Pacht oder Nachfolge anstehen, ist frühes Handeln der bessere Weg: Verkauf, Neuverpachtung oder Umnutzung lassen sich geordnet am besten gestalten.
Standorte sichern, bevor der Aufschwung in den Pachten steckt
- In der Bereinigung werden gute Häuser frei, zu Konditionen, die es später nicht mehr gibt.
- Mindestpacht plus Umsatzanteil teilt das Risiko fair und macht Verträge langfristig tragfähig.
- Wer früh in KI, Automatisierung und saubere Daten investiert, sichert sich einen dauerhaften Kostenvorteil.
Das Einstiegsfenster ist offen – aber nicht lange
- An starken Standorten liegt das beste Fenster nach meiner Einschätzung vor 2028, bei Häusern mit Sanierungs- oder Umnutzungspotenzial bis ca. 2030.
- Geprüft werden sollten immer beide Seiten: das Objekt und der Betreiber.
- In Spanien können rechtssicher lizenzierte Bestandshäuser in regulierten Destinationen zu einem eigenen Wertfaktor werden.
Die vollständige Marktthese
16 Seiten mit allen Aussagen, dem Vergleich Deutschland und Spanien, den Gegenargumenten, 16 Prüfkriterien und 33 Quellen.
Marktthese als PDF öffnenHäufige Fragen
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, ein Hotel zu verkaufen?
Das hängt vom Haus ab. Ein starkes Objekt mit tragfähiger Pacht kann vom kommenden Aufschwung profitieren. Bei Investitionsstau, auslaufendem Vertrag oder offener Nachfolge ist ein geordneter Verkauf heute oft besser als ein Verkauf später unter Zeitdruck. Wir ordnen das im Einzelfall vertraulich ein.
Ab wann zieht der Markt wieder an?
Nach meiner Einschätzung ca. 2028 an starken Standorten. Spanien ist bereits im Aufschwung, in Deutschland wird er um 2030 deutlich spürbar. Das ist ein Basisszenario, keine Garantie.
Welche Pachtmodelle setzen sich durch?
Viele Eigentümer brauchen weiterhin eine feste, kalkulierbare Pacht. Durchsetzen dürfte sich zunehmend die garantierte Mindestpacht mit Umsatzanteil, weil sie für Eigentümer planbar und für Betreiber tragfähig ist.
Was bedeutet das für Ihr Haus?
Wir ordnen Ihre Situation ein – Verkauf, Verpachtung, neuer Betreiber oder Ankauf – und setzen den passenden Weg diskret und off-market um. Sprechen Sie unverbindlich mit uns.
Vertrauliches Gespräch vereinbarenPassende Leistungen
Die Marktthese gibt die persönliche Einschätzung des Autors wieder. Belegte Marktdaten und alle Quellen stehen im PDF.