Ausgangslage: Übernahme per Share Deal
Der neue Betreiber übernahm ein Hotelportfolio, indem er die bestehenden Betreibergesellschaften (GmbHs) als Share Deal erwarb — also die Gesellschaften selbst, nicht nur einzelne Wirtschaftsgüter. Viele Steuerberater raten von Share Deals ab, weil man dabei auch mögliche versteckte Risiken übernimmt: Nachzahlungen, verdeckte Verbindlichkeiten oder andere Überraschungen, die erst später sichtbar werden.
Die Absicherung: Risiko über die Struktur abfedern
Gemeinsam mit dem Betreiber haben wir eine Struktur ausgearbeitet, die genau dieses Risiko minimiert: Die Abstandszahlung wird über mehrere Jahre gestreckt. Sollten nach der Übernahme unerwartete Kosten auftauchen — etwa aus zuvor nicht offengelegten Sachverhalten —, lassen sie sich mit den noch ausstehenden Raten verrechnen. So behält der Betreiber einen Puffer, kann im Ernstfall gegenrechnen und übernimmt das Portfolio, ohne das volle Risiko auf einmal zu tragen.
Repositioning: Technologie und Automatisierung
Anschließend hat der Betreiber die Häuser neu positioniert. Über KI-Systeme, Digitalisierung und Automatisierung wurden Abläufe verschlankt und Kosten gesenkt — viele Leistungen, die früher extern vergeben waren, werden heute intern gelöst. Ergänzend kamen durchdachte Personalkonzepte hinzu: Ein Manager betreut mehrere nahe beieinanderliegende Häuser zugleich und wohnt dauerhaft im Hotel, um jederzeit verfügbar zu sein; für den Nachtdienst kommen KI-gestützte Telefonlösungen zum Einsatz. Für den Betrieb wurden zudem neue Technologien eingeführt, die aus Wettbewerbsgründen nicht öffentlich beschrieben werden.
Der eigentliche Hebel: Service, Frühstück, Sauberkeit
Bei aller Technik lag der entscheidende Hebel woanders: Der Betreiber hat den persönlichen Gästeservice bewusst wieder in den Mittelpunkt gerückt — nachdem zuvor fast ausschließlich auf Digitalisierung und Automatisierung gesetzt worden war. Denn an vielen Standorten zählt gerade die Verbindung aus beidem: sinnvoll automatisieren und zugleich echten, persönlichen Service bieten, auf die Wünsche der Gäste eingehen. Besonderer Wert liegt auf einem Frühstück mit großer, hochwertiger Auswahl und auf tadelloser Sauberkeit der Zimmer. Genau das bleibt Gästen im Kopf — und bringt sie zurück.
Warum das funktioniert
Viele Betreiber unterschätzen Frühstück und Sauberkeit. Dabei sind es oft genau diese Punkte, die über Wiederkehr und Weiterempfehlung entscheiden — mehr als jede einzelne technische Neuerung. Die Kombination aus schlankem, teils automatisiertem Betrieb und spürbar persönlichem Service macht die Häuser zugleich effizient und beliebt.
Was sich übertragen lässt
Zwei Dinge lassen sich übertragen: Erstens lässt sich das Risiko eines Share Deals mit der richtigen Struktur — etwa einer gestreckten Abstandszahlung — deutlich abfedern. Zweitens ersetzt Technologie den persönlichen Service nicht, sondern ergänzt ihn. Wer beides verbindet und dabei auf die Grundlagen achtet — Frühstück, Sauberkeit, echte Betreuung —, positioniert ein Portfolio nachhaltig neu.